整体趋势

需求温和复苏：在最新宏观经济政策信号指引下，中国办公楼市场需求预计将温和复苏。新质生产力成为重点城市办公楼需求增长的重要引擎之一，人工智能、工业机器人、集成电路等行业的活跃租赁需求，以及消费领域的扩张，进一步刺激了办公空间的需求。

供应压力犹存：全国主要一线和二线城市将迎来约 640 万平方米的新增供应，四个一线城市 2025 年甲级办公楼市场新增供应量约 350 万至 390 万平方米。新开工减少的同时，竣工增加，导致短期内办公楼市场库存量进一步上升，可能加大空置率上升和租金下跌的压力。

租金与空置率

租金承压下行：供需失衡仍主导办公市场，重点城市办公租金水平同比普遍回落，租金表现持续承压。2025 年 2 月，重点八城办公租金平均单价环比及同比均出现下滑，平均单价为 2.87 元 / 平方米 / 天，环比下跌 3.73%，同比下跌 8.96%。以四个一线城市为例，2025 年甲级办公楼租金预计同比跌幅近 10%。

空置率有所上升：截至 2024 年年末，北京、上海、广州及深圳四城甲级写字楼空置率对比第三季度末均出现轻微上升，增长幅度在 0.5 个百分点以内。北京甲级写字楼平均空置率在 2024 年第四季度达到 18.4%，环比上升 0.8 个百分点。

不同城市表现

北京：2024 年甲级办公楼市场成交量同比上升 31%，租金的回调对激发市场活跃度产生了显著影响。2025 年，北京甲级写字楼市场预计将有超过 60 万平方米的新项目入市。新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长 106%。

上海：产业转型升级的积极趋势持续为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏，但整体市场仍有大量新增项目即将入市，租金处于下行周期。2024 年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达 74%。

深圳：随着机电一体化、人工智能等技术融合应用，智能制造、商贸流通等领域有望支持办公楼市场需求的长期稳健增长。截至 2024 年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。总部大楼对深圳办公楼市场的贡献日益显著，2025 年新增供应中，总部办公物业面积预计占比约八成。

市场交

资产交易单数和交易总金额均出现不同程度的下滑，表明市场正经历深度调整，供需失衡、经济不确定性、金融环境变化等是主要的驱动因素。

企业经营、受持续供应过剩、办公需求疲弱等因素影响，样本企业写字楼业务收入增长面临压力，但部分优质写字楼资产凭借核心区位、高端产业聚集、精细化运营及政策支持，在市场波动中展现出较强的创收韧性。