地段与配套

地理位置：位于城市核心商务区或交通枢纽附近的办公楼具有明显优势，如纽约的曼哈顿、香港的中环等，便于企业与客户、合作伙伴进行商务往来，员工通勤也更加便捷。

周边配套：丰富的周边配套设施能为企业和员工提供便利。像上海陆家嘴的办公楼周边，有众多高端餐厅、咖啡馆、商场和酒店，满足商务接和员工日常需求；

建筑品质与设施

外观设计：独特、美观且具有标志性的外观可提升楼宇的辨识度和吸引力。比如巴黎的拉德芳斯区新凯旋门，其独特的建筑造型成为了城市的地标性建筑，吸引了众多知名企业入驻。

内部空间布局：合理的空间布局可提高办公效率和舒适度。灵活的空间设计能满足不同企业的办公需求，充足的公共休息区、会议室、茶水间等，也能提升员工的办公体验。

设施设备：先进的设施设备是衡量办公楼品质的重要指标。高速稳定的电梯系统、智能的空调系统、完善的电力供应、消防系统和安防监控等设施，能保障办公环境的安全和稳定。

智能化与信息化

智能办公系统：通过物联网、大数据、人工智能等技术，实现办公空间的智能化管理，如智能照明、智能窗帘等系统，提高能源利用效率，为员工创造舒适的办公环境。

高速网络与通信设施：提供高速稳定的网络和先进的通信设施，满足企业数字化办公的需求，确保企业与外界的信息交流畅通无阻。

运营服务与管理

物业服务：专业、高效的物业服务是提升办公楼竞争力的关键因素，包括楼宇的日常维护、清洁卫生、绿化管理等基础服务，以及代收发快递、车辆管理、商务中心服务等增值服务。

租户服务与社区营造：注重租户服务，举办各类活动，营造良好的社区氛围，增强租户的归属感和粘性。例如，一些办公楼会定期举办行业交流活动、员工培训讲座、文化艺术展览等，促进企业之间的交流与合作。

租金与性价比

租金水平：租金是企业选择办公楼的重要考虑因素之一。不同区域、不同品质的办公楼租金差异较大，在同一区域内，租金相对合理、具有性价比的办公楼往往更具竞争力。

租金政策与优惠：一些办公楼为吸引优质企业入驻，会推出免租期、租金递增优惠、租金补贴等政策。例如，某些新兴商务区的办公楼为吸引企业入驻，会给予新入驻企业长达半年的免租期，这对企业具有很大的吸引力。

产业集聚与生态

产业定位与集聚效应：明确的产业定位，吸引相关产业的企业入驻，形成产业集聚效应。如北京的中关村，以科技产业为主导，吸引了大量高科技企业、科研机构和创新型企业，促进了企业之间的交流与合作，形成了良好的产业生态。

配套产业服务：提供完善的配套产业服务，如创业孵化、投融资服务、技术咨询、人才招聘等，助力企业发展，提升办公楼的竞争力。例如，一些产业园区内设有专门的创业孵化器，为初创企业提供办公场地、创业辅导、资金支持等一站式服务。